В помощь - Закладная в банковской практике



ЗАКЛАДНАЯ В БАНКОВСКОЙ ПРАКТИКЕ

Со вступлением в силу в декабре 2008 г. Закона РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон) определенные изменения произошли в регламентации залога недвижимого имущества. В частности, при заключении договора о залоге недвижимости (договора об ипотеке) может быть оформлена закладная, которая является ценной бумагой.

Установление законодательством нового вида ценных бумаг призвано повысить оборотоспособность имущественных прав, вытекающих из договора об ипотеке, а также из обеспечиваемого им обязательства. Использование закладной в банковской деятельности в ряде случаев позволит существенно снизить банковские риски. Это касается прежде всего залога имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Общая характеристика ценных бумаг

Ценной бумагой в соответствии со ст.143 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и (или) обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. В случаях, предусмотренных законодательством, или в установленном им порядке для осуществления и передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, достаточно доказательств их закрепления в специальном реестре (обычном или компьютерном).

Виды прав, которые удостоверяются ценными бумагами, обязательные реквизиты ценных бумаг, требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законодательством или в установленном им порядке.

Ценная бумага характеризуется следующими признаками:

во-первых, ценная бумага - это документ;

во-вторых, этот документ удостоверяет имущественное право;

в-третьих, этот документ должен быть составлен с соблюдением установленной формы и (или) обязательных реквизитов;

в-четвертых, осуществление или передача прав, удостоверенных ценной бумагой, возможны только при предъявлении ценной бумаги (презентации ценной бумаги) (примечание).

Документарные ценные бумаги характеризуются строгой формальностью: обязательные реквизиты ценной бумаги, требования к их форме определяются законодательством или в установленном им порядке. Отсутствие обязательных реквизитов или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность.

В зависимости от порядка выпуска законодательство выделяет:

- эмиссионные ценные бумаги (облигации, акции и другие ценные бумаги, отнесенные к таковым законодательством), для которых характерно то, что они выпускаются сериями с равной номинальной стоимостью и одинаковыми условиями выпуска и погашения;

- неэмиссионные ценные бумаги (вексель, чек) - обычно выпускаются единичными экземплярами, им присуща индивидуальная определенность (они, как правило, имеют различную номинальную стоимость и удостоверяют различный объем прав).

Таким образом, закладная является неэмиссионной ценной бумагой.

В зависимости от субъекта, которому принадлежат права, удостоверенные ценной бумагой, выделяют:

- ценные бумаги на предъявителя - права, удостоверенные ценной бумагой, принадлежат предъявителю ценной бумаги;

- именные ценные бумаги - права, удостоверенные ценной бумагой, принадлежат названному в ценной бумаге лицу;

- ордерные ценные бумаги - права, удостоверенные ценной бумагой, принадлежат названному в ценной бумаге лицу, которое может само осуществить эти права или назначить своим распоряжением (приказом) другое управомоченное лицо.

Отнесение ценной бумаги к одному из вышеуказанных видов обусловливает порядок передачи прав по ней.

Закладная определена Законом как именная ценная бумага. Согласно п.2 ст.147 ГК права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Соответствующий порядок определен главой 24 ГК.

Порядок оформления закладной

Ипотека в соответствии с Законом - это залог недвижимого имущества. Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель. Залогодержателем является кредитор в обеспечиваемом залогом обязательстве. Залогодателем может быть как должник в обязательстве, так и иное (третье) лицо. В том случае, когда залогодателем является третье лицо, залогодатель, как правило, отвечает за неисполнение обязательства лишь в пределах стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст.16 Закона права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами.

Закладная должна содержать обязательную информацию, перечень которой определен ст.17 Закона. К ней, в частности, отнесены:

данные о залогодержателе и залогодателе, а также о должнике, если он не является залогодателем;

название договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой;

размер обязательства, обеспеченного ипотекой, размер процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условия, позволяющие в любой момент определить размер всех требований по обязательству, обеспеченному ипотекой;

срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а если исполнение обязательства предусмотрено по частям, - сроки соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить размеры платежей;

наименование, достаточное для идентификации описания имущества, являющегося предметом ипотеки, и указание места нахождения этого имущества;

стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права:

- право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства.

Обязанными по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В соответствии со ст.19 Закона должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, исполняет это обязательство владельцу закладной. Если документарная закладная находится у залогодержателя либо если на ней не произведена отметка о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, а при наличии бездокументарной закладной, если не зафиксировано в депозитарном учете частичное исполнение обязательства, это свидетельствует, если иное не доказано, что обязательство или его часть не исполнены.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в исполнении по закладной в случае, если:

судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи (уступки) прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;

по предъявленной документарной закладной выдан дубликат документарной закладной в связи с ее утратой законным владельцем либо допущены нарушения порядка выдачи документарной закладной или ее дубликата, за которые обязанные по ним лица не отвечают.

Полагаем, следует согласиться с мнением о том, что законодатель необоснованно наделил должника правом отказать предъявителю закладной в исполнении по данной ценной бумаге, если судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи (уступки) прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки. Очевидно, что при соблюдении требований процессуального законодательства независимо от обоснованности иска он должен быть принят судом. При этом на время рассмотрения дела затягиваются сроки исполнения соответствующего обязательства. Более того, законодательство о ценных бумагах презюмирует добросовестность владельца такой бумаги, пока не доказано иное. Иное будет доказано только после вынесения судом решения и вступления его в законную силу.

Правомерное нахождение документарной закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, если иное не доказано или не установлено Законом, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено.

По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

Примерная форма (бланк) документарной закладной, а также Инструкция о порядке составления документарной закладной утверждены постановлением Совета Министров РБ от 26.11.2008 № 1801. Указанной Инструкцией определено, что документарная закладная составляется на бланках строгой отчетности, изготавливаемых юридическими лицами Республики Беларусь, имеющими специальное разрешение (лицензию) на осуществление деятельности по разработке и производству бланков строгой отчетности, а также специальных материалов для защиты их от подделки, в соответствии с утвержденной примерной формой (бланком) документарной закладной по заказу организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Все листы документарной закладной должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью регистратора. Отметки о новом владельце документарной закладной и о ее залоге производятся на добавочных листах, которые нумеруются, подшиваются к указанной закладной и скрепляются печатью регистратора. При этом на последнем листе документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним делается отметка о добавлении листов к данной закладной с указанием количества добавленных листов. На этих листах ставятся порядковые номера с сохранением последовательности нумерации листов в указанной закладной, на последнем добавленном листе делается новая отметка об общем количестве листов в документарной закладной с учетом добавленных листов.

Документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной, выдаваемой в соответствии с договором об ипотеке.

Бездокументарная закладная должна содержать реквизиты, предусмотренные Законом. Постановлением Совета Министров РБ от 26.11.2008 № 1801 утверждена Инструкция о порядке составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, учета прав по такой закладной в депозитарной системе.

Бездокументарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной, передается организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в центральный депозитарий ценных бумаг для принятия бездокументарной закладной на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

Несомненно, позитивной является регламентация оформления закладной в случае ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. В подобной ситуации ранее возникал риск того, что недобросовестный залогодатель после регистрации создания соответствующего недвижимого имущества и возникновения права собственности на него вполне мог продать соответствующую недвижимость, поскольку организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не обладала информацией о залоге соответствующего имущества (на момент заключения договора о залоге соответствующей недвижимости еще не существовало, хотя договор мог быть заключен в соответствии с положениями ГК). Согласно Закону в подобном случае документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации создания этого имущества, возникновения права собственности на него, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной.

В случае ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, бездокументарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается в центральный депозитарий ценных бумаг для принятия на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе. Передача бездокументарной закладной в центральный депозитарий ценных бумаг осуществляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации создания этого имущества, возникновения права собственности на него, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной.

Таким образом, Закон позволяет эффективно использовать залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Передача прав по закладной

Переход прав по закладной возможен при:

- передаче (уступке) прав по закладной;

- обращении взыскания на заложенную закладную;

- правопреемстве;

- наличии решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Переход прав по закладной подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В соответствии со ст.35 Закона передача (уступка) прав по закладной совершается путем заключения договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией новым владельцем закладной своих прав залогодержателя.

В течение десяти рабочих дней после государственной регистрации перехода прав по закладной владелец закладной обязан проинформировать в письменной форме с приложением выписки из регистрационной книги, выданной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, о своем зарегистрированном праве.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от владельца закладной письменное уведомление о государственной регистрации перехода к нему прав по закладной, обязан осуществлять платежи по указанному обязательству, не требуя каждый раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, прекращается при получении письменного уведомления от владельца закладной о переходе прав по закладной.

При передаче (уступке) прав по документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на этой закладной производится отметка о новом владельце документарной закладной. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы (уступлены) права по документарной закладной, и основание такой передачи (уступки).

Отметка должна быть подписана залогодержателем, указанным в документарной закладной, а если эта отметка не является первой, - владельцем документарной закладной, указанным в предыдущей отметке.

Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации новым владельцем бездокументарной закладной своих прав залогодержателя, передает в центральный депозитарий ценных бумаг информацию о передаче (уступке) прав по бездокументарной закладной.

Для фиксации в депозитарном учете передачи (уступки) прав по бездокументарной закладной прежний владелец бездокументарной закладной представляет в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная, договор о передаче (уступке) прав по бездокументарной закладной, на основании которого депозитарий осуществляет перевод бездокументарной закладной со счета «депо» ее прежнего владельца на счет «депо» нового владельца бездокументарной закладной.

Передача (уступка) прав по закладной влечет за собой последствия уступки прав требования (цессии). В соответствии со ст.355 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Передача (уступка) прав по закладной другому лицу означает передачу (уступку) тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на письменном договоре по передаче (уступке) прав по закладной и если право залогодержателя в соответствии с закладной зарегистрировано в порядке, установленном законодательством. При этом владелец документарной закладной считается законным при наличии последней отметки на ней, произведенной предыдущим владельцем документарной закладной, а владелец бездокументарной закладной - при наличии бездокументарной закладной на его счете «депо».

Если третье лицо в соответствии с законодательством полностью исполнило за должника обязательство, обеспеченное ипотекой, оно вправе требовать передачи (уступки) ему прав по закладной. При отказе залогодержателя передать (уступить) права по закладной третье лицо может потребовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Передача (уступка) прав по закладной, удостоверяющей права по обязательству, обеспеченному ипотекой, частично исполненному к моменту передачи (уступки) таких прав, осуществляется с соблюдением определенных требований. А именно обязанные по закладной лица и залогодержатель должны до передачи (уступки) владельцем закладной прав по ней третьему лицу заключить соглашение в письменной форме, предусматривающее изменение условий закладной в части обязательства, обеспеченного ипотекой, и представить его в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. На основании заключенного соглашения не позднее рабочего дня, следующего за днем его представления в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

на документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним производится соответствующая отметка о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, в подтверждение чего залогодержателем ставится подпись;

при наличии бездокументарной закладной организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним передает в центральный депозитарий ценных бумаг информацию о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Последний, в свою очередь, не позднее рабочего дня, следующего за днем получения такой информации, направляет эту информацию в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная, для фиксации частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

При неисполнении вышеуказанных обязанностей залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержатель отвечают за вред, причиненный любому третьему лицу, в полном объеме солидарно.

Аннулирование закладной

Закладная аннулируется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии обязанных по ней лиц:

после прекращения ипотеки - по заявлению залогодателя, а при наличии документарной закладной - также при ее предъявлении;

при повреждении документарной закладной - по заявлению владельца документарной закладной при ее предъявлении;

по решению суда.

В соответствии с п.3 ст.19 Закона владелец документарной закладной после прекращения ипотеки обязан в течение трех рабочих дней передать документарную закладную одному из обязанных по ней лиц, если договором об ипотеке не определено, кому из обязанных по документарной закладной лиц следует ее передать.

Обязанное по документарной закладной лицо, не являющееся залогодателем и получившее документарную закладную от ее владельца, передает документарную закладную в течение десяти рабочих дней с момента ее получения залогодателю. Залогодатель, которому передана документарная закладная, обязан в течение десяти рабочих дней с момента ее получения уведомить об этом в письменной форме других обязанных по ней лиц.

Владелец закладной после прекращения ипотеки обязан в течение трех рабочих дней уведомить в письменной форме организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об исполнении обязательств по закладной. Последняя не позднее рабочего дня, следующего за днем получения такой информации, осуществляет государственную регистрацию прекращения ипотеки, если иное не определено Президентом РБ.

При наличии бездокументарной закладной организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации прекращения ипотеки, передает в центральный депозитарий ценных бумаг информацию об исполнении обязательств по бездокументарной закладной. Не позднее рабочего дня, следующего за днем получения данной информации, бездокументарная закладная, по которой исполнены обязательства, снимается с централизованного хранения в центральном депозитарии ценных бумаг и списывается со счета «депо» владельца бездокументарной закладной.



28.01.2009 г.



Роман Томкович, юрист



Журнал «Главный Бухгалтер. Банковская деятельность» № 2, 2009 г.

Примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (постатейный): В 3 кн. Кн.1 / Отв.ред. д-р юрид. наук, проф., засл. юрист БССР В.Ф.Чигир. Мн.: Амалфея, 2005. С.480, 481.

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены