В помощь - Договор об ипотеке: форма и содержание



ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ: ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ

Требования, предъявляемые к договору об ипотеке

Требования к форме, порядку заключения, содержанию договора об ипотеке определены в Законе РБ от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон).

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Это установлено ст.11 Закона.

Исходя из положений указанной статьи договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению в двух случаях (в зависимости от требований к форме сделки, предъявляемых к обеспечиваемому договору, а также в зависимости от вида имущества, передаваемого в ипотеку, и субъекта-залогодателя - является им физическое или юридическое лицо):

- если договор об ипотеке заключается в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

- если с гражданином Республики Беларусь заключается договор об ипотеке земельного участка. В подобном случае договор может быть удостоверен не только нотариально, но и регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.

В то же время при заключении договора залога недвижимости должны соблюдаться также требования ст.67 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации имущества), согласно которой документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть удостоверены нотариально либо регистратором. Таким образом, договор залога недвижимости, заключаемый с физическим лицом, должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором вне зависимости от того, передается в залог земельный участок или иное недвижимое имущество.

Соответственно договор залога недвижимости, заключаемый с физическим лицом, должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором под угрозой его недействительности, а договор залога недвижимого имущества с юридическими лицами по общему правилу должен заключаться в простой письменной форме.

Однако в любом случае договор об ипотеке, а также основанное на нем право (обременение) подлежат государственной регистрации. При этом необходимо учитывать, что государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом является обязательным условием ее совершения.

Условия договора

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что определено в ст.402 Гражданского кодекса РБ.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре об ипотеке сторонами должны быть согласованы:

1) имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание.

Основными данными объекта недвижимого имущества являются: кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами РБ (ст.1 Закона о регистрации имущества);

2) стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.

При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. Причем стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.

Если одна из сторон при заключении договора об ипотеке требует проведения независимой оценки, такая оценка обязательна для сторон. При этом исполнитель оценки выбирается по взаимному согласию сторон.

В случаях, установленных законодательством, проводится обязательная оценка имущества, являющегося предметом ипотеки.

Проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным в числе других случаев при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. При этом оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог (п.21 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615).

Совет Министров РБ в постановлении от 24.05.2007 № 669 «О некоторых вопросах применения Указа Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615» разъяснил следующее:

- оценка имущества, передаваемого в залог в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора), в т.ч. имущества, которое залогодатель приобретет в будущем, является обязательной и может быть внутренней либо независимой;

- имущественные права подлежат оценке в порядке, установленном Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента РБ от 13.10.2006 № 615;

- внутренняя оценка имущества, передаваемого в залог, проводится собственником этого имущества или лицом, которому это имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

- банк не может выступать в качестве исполнителя независимой оценки передаваемого ему в залог имущества;

- изменение стоимости предмета залога, указанной в договоре о залоге, осуществляется после проведения обязательной оценки (внутренней либо независимой);

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения;

4) право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.

Вышеуказанные сведения не отражаются в договоре об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

Имущество, являющееся предметом ипотеки, может принадлежать залогодателю на праве собственности либо хозяйственного ведения, однако необходимо учитывать, что в залог может передаваться также право аренды земельного участка, на котором находится объект недвижимости, передаваемый в ипотеку;

5) информация о том, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем.

Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета «депо» залогодержателя;

6) все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон договора об ипотеке тесно взаимосвязаны. При этом обязанности залогодателя значительно шире по объему, нежели обязанности залогодержателя. Права залогодержателя в основном обусловлены соответствующими обязанностями залогодателя.



Права (обязанности) залогодателя Примечания
Права залогодателя
Пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Закрепление законодателем данного права за залогодателем вполне оправданно, поскольку передача имущества в залог не должна служить основанием для исключения его из хозяйственного оборота
Получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке Поскольку в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, в зависимости от вида соответствующего имущества и его назначения могут быть получены плоды, продукция или доходы, законодательством закреплена определенная презумпция в этой части. Однако, поскольку соответствующая норма диспозитивна, стороны могут прийти к иному соглашению
Отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии с Законом Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу. Если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу с письменного согласия залогодержателя. Однако в случае выдачи закладной отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки, допускается, только если право залогодателя на его отчуждение предусмотрено в закладной.
Залогодатель вправе завещать имущество, являющееся предметом ипотеки. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны
Перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке Имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением этих условий. Последующий договор об ипотеке должен содержать сведения о предшествующих ипотеках
Сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением условий, предусмотренных Законом Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя (владельца закладной) сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:
- срок, на который это имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;
- имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества
Иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке Поскольку в Законе закреплено широкое по содержанию определение понятия «распоряжение имуществом», в целях защиты интересов залогодержателя в случаях, четко не определенных Законом, такое распоряжение соответствующим имуществом допускается только с согласия залогодержателя
Обязанности залогодателя Корреспондирующие обязанностям залогодателя права залогодержателя
Поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества. Залогодержатель имеет это право в т.ч. и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки, залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится
Производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке В соответствии с п.3 Строительных норм Республики Беларусь (СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений»), утвержденных приказом Минстройархитектуры РБ от 26.09.2002 № 342:
- капитальный ремонт зданий и сооружений - ремонт, связанный с восстановлением основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий и сооружений, утраченных в процессе эксплуатации;
- текущий ремонт зданий и сооружений - ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений
Истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения Действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю, если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц
Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований третьих лиц Требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества
Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки Потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в т.ч. за счет страхового возмещения при наступлении страхового случая, если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, имущество, являющееся предметом ипотеки, утрачено (погибло) или повреждено настолько, что в значительной мере утратило свою стоимость. Данное право обусловлено тем, что залогодатель несет риск случайной утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
В случае утраты (гибели) или повреждения части имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе требовать досрочного частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, пропорционально размеру утраченной (погибшей) или поврежденной части имущества, являющегося предметом ипотеки, в т.ч. за счет страхового возмещения (в случае утраты (гибели) или повреждения части имущества, являющегося предметом ипотеки, его ипотека соответственно сохраняется только в отношении оставшейся у залогодателя части имущества, являющегося предметом ипотеки)
В случаях, предусмотренных законодательными актами или договором об ипотеке, страховать имущество, являющееся предметом ипотеки, в свою пользу или в пользу залогодержателя на срок не менее срока действия договора об ипотеке Получить удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине
Исполнять иные обязанности в соответствии с Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке Иные права, предусмотренные Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке


23.01.2009 г.



Роман Томкович, юрист



Журнал «Главный Бухгалтер» № 4, 2009 г.

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены