В помощь - Новое в арендных отношениях



НОВОЕ В АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ

23 октября 2007 г. принят Указ Президента РБ № 533 «О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 и от 4 августа 2006 г. № 498» (далее - Указ № 533).

Указ № 533 содержит изменения, касающиеся определения размеров арендной платы за сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения.

Напомним, что порядок определения размеров арендной платы за сдаваемые в аренду общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения регламентирован Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495 (далее - Положение).

Указ № 533 исключил из названия Положения и указа, которым оно утверждено, слова: «находящихся в государственной собственности». Сделано это в силу того, что Указ № 533 установил конкретные области применения Положения.

Определено, что действие Положения распространяется на отношения по аренде, передаче в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся:

- в республиканской собственности;

- в коммунальной собственности, в той части, в которой это не противоречит порядку управления и распоряжения этими объектами, определенному в соответствии с Конституцией Республики Беларусь местными Советами депутатов;

- в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

Таким образом, порядок определения размеров арендной платы, установленный Положением, в отношении объектов республиканской собственности является абсолютным. Что касается объектов коммунальной собственности, то порядок определения размеров арендной платы, установленный Положением, действует в той части, в которой это не противоречит порядку распоряжения общественными, административными и переоборудованными производственными зданиями, сооружениями и помещениями, находящимися в коммунальной собственности, определенному местными Советами депутатов в соответствии с Конституцией Республики Беларусь.

Новым является распространение действия Положения на общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

Ранее Министерство экономики РБ (письмо от 04.09.2003 № 18-02-01-05/5801) предлагало республиканским органам государственного управления, иным государственным организациям, подчиненным Правительству РБ, облисполкомам и Минскому горисполкому, осуществляющим владельческий надзор, принять решение, обязывающее организации (хозяйственные общества) с долей государственной собственности при сдаче в аренду зданий, сооружений и помещений руководствоваться порядком определения размеров арендной платы, установленным для сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности. Такое решение предлагалось принять на наблюдательном совете хозяйственных обществ через представителей государства в этих организациях.

С принятием Указа № 533 данная рекомендация в отношении общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений приобрела законодательную силу.

Основной проблемой, которая может возникнуть на практике при применении указанной нормы, является определение круга хозяйственных обществ, к которым эта норма применяется.

В связи с этим первое, на что следует обратить внимание, - в Указе № 533 говорится о хозяйственных обществах, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. При этом способ создания таких хозяйственных обществ не конкретизируется. Поэтому независимо от способа создания хозяйственного общества (в процессе приватизации государственной собственности, общеустановленным) юридическое лицо, которое по своей организационно-правовой форме является одним из возможных вариантов хозяйственного общества, при соответствующих условиях подпадает под действие Указа № 533.

Не имеют также значения основания и время появления у Республики Беларусь или административно-территориальной единицы акций (долей в уставном фонде), дающих право определять решения, принимаемые хозяйственными обществами. Это может быть участие Республики Беларусь и административно-территориальных единиц в создании (учреждении) хозяйственного общества, приобретение акций (долей) на вторичном рынке либо иные законные основания.

Указ № 533 не содержит указаний, устанавливающих процентное значение количества акций (долей в уставном фонде), обладание которыми позволяет Республике Беларусь и административно-территориальным единицам определять решения, принимаемые хозяйственным обществом.

Вместе с тем положение, позволяющее Республике Беларусь и административно-территориальной единице определять решения, принимаемые хозяйственными обществами, может быть применимо:

1. К хозяйственным обществам, в отношении которых Республика Беларусь или административно-территориальные единицы могут определять решения, принимаемые этими обществами, в первую очередь можно отнести хозяйственные общества, в которых введено особое право государства на участие в управлении («золотая акция»). Согласно Указу Президента РБ от 01.03.2004 № 125 «Об особом праве («золотой акции») государства на участие в управлении хозяйственными обществами» решения государственного органа, государственной организации, связанные с деятельностью хозяйственного общества, в котором введена «золотая акция», в т.ч. по вопросам, относящимся к исключительной компетенции высшего органа управления хозяйственного общества, обязательны для исполнения органами управления этого общества. Такие решения государственного органа, государственной организации оформляются органами управления хозяйственного общества в бесспорном порядке в виде собственных решений. Органы управления хозяйственного общества не вправе отклонить или отменить указанные решения государственного органа, государственной организации независимо от соблюдения условий и порядка принятия таких решений.

2. К хозяйственным обществам, в отношении которых Республика Беларусь или административно-территориальная единица могут определять решения, принимаемые этими обществами, относятся также хозяйственные общества, в которых Республике Беларусь или административно-территориальной единице принадлежит контрольный пакет акций.

Следует отметить, что в законодательстве Республики Беларусь не содержится определения понятия «контрольный пакет акций». По логике контрольный пакет акций означает преобладающее участие акционера (в рассматриваемом случае - государства) в уставном фонде хозяйственного общества. При этом преобладание должно быть не по отношению к другим акционерам, а по отношению к общему количеству акций хозяйственного общества. Иначе говоря, контрольным пакетом акций можно считать такое количество акций, которое обеспечивает владельцу этих акций возможность принятия на общем собрании акционеров того решения, за которое проголосует данный акционер.

На практике контрольным пакетом акций по вопросам, для принятия решения по которым требуется простое большинство голосов, принято считать 50% плюс 1 акция, по вопросам, для принятия решения по которым требуется квалифицированное большинство, - 75% плюс 1 акция.

Однако на практике может возникнуть ситуация, когда контрольным пакетом акций, обусловившим принятие решения, может стать гораздо меньший пакет акций, чем указанный выше. Это зависит от числа акционеров акционерного общества, степени «распыленности» акций среди них, активности явки акционеров на общее собрание акционеров, количества голосов, требуемого для принятия того или иного решения, других обстоятельств, складывающихся на общем собрании.

В соответствии со ст.43 Закона РБ от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (в редакции Закона РБ от 10.01.2006 № 100-З) общее собрание участников хозяйственного общества признается правомочным (имеет кворум), если его участники обладают в совокупности более чем 50% голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам хозяйственного общества, если учредительными документами хозяйственного общества не предусмотрено для кворума большее число голосов. В случае отсутствия установленного кворума годовое общее собрание участников хозяйственного общества должно быть проведено, а внеочередное общее собрание участников хозяйственного общества может быть проведено повторно с той же повесткой дня. Повторное общее собрание участников хозяйственного общества имеет кворум, если его участники обладают в совокупности более чем 30% голосов от общего количества голосов, если учредительными документами хозяйственного общества не предусмотрено для кворума большее число голосов.

Поэтому для принятия решения по вопросам, где необходимо простое большинство голосов в случае, когда для кворума (принятия решений) признается совокупность участников хозяйственного общества, обладающих более 50% голосов, контрольным пакетом акций может стать пакет акций, немногим превышающий 25%, а в случае, когда для кворума признается совокупность участников хозяйственного общества, обладающих более 30% голосов, контрольным пакетом акций может стать пакет акций, немногим превышающий 15%.

Помимо указанных случаев Республика Беларусь или административно-хозяйственная единица может определять решения, принимаемые хозяйственными обществами, не обладая «золотой акцией» или контрольным пакетом акций. Такое определяющее влияние на принятие решения имеет место в случае, если позиция представителя государства является убедительной для других акционеров, которые с ней соглашаются и голосуют за нее.

Также необходимо обратить внимание на положение Указа № 533, которое определяет применение коэффициентов комфортности при установлении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения.

Взамен действующих 10 коэффициентов комфортности предусматривается применение лишь двух коэффициентов с одинаковым значением:

0,75 - для помещений без естественного освещения;

0,75 - для подвальных помещений.

При применении такой нормы уровень удобств при пользовании арендуемыми помещениями не будет оказывать большого влияния на размер арендной платы, одновременно упрощается ее расчет.

Указом № 533 предусмотрена новая редакция приложения 3 к Положению, предусматривающего коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, которые применяются при ее расчете для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, и отдельных категорий арендаторов.

При этом отметим, что ранее подп.1.3.2 и 1.3.3 п.1 приложения 3 к Положению предусматривалось применение к базовым ставкам арендной платы понижающего коэффициента 0,4 за площади, арендуемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями соответственно для организации бытового обслуживания населения и организации розничной торговли.

Новая редакция приложения 3 к Положению, утвержденная Указом № 533, несколько изменяет данные нормы. Так, установлено, что понижающий коэффициент 0,4 будет применяться за площади, арендуемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации бытового обслуживания населения и организации розничной торговли в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения.

Это означает, что к сдаваемым в аренду для указанных видов деятельности помещениям, расположенным в г.Минске, областных центрах, коэффициент 0,4 при расчете размеров арендной платы применяться не будет.

Аналогичное уточнение предусмотрено по подп.1.2.3 п.1 приложения 3 к Положению. Данный подпункт предусматривал применение при определении размеров арендной платы понижающего коэффициента 0,2 за площади, арендуемые государственными организациями связи. В новой редакции приложения 3 к Положению применение коэффициента 0,2 предусматривается за площади, арендуемые государственными организациями связи в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения.

Кроме того, изменился размер понижающего коэффициента при расчете размеров арендной платы за площади, арендуемые государственными и негосударственными образовательными и воспитательными учреждениями национальной системы образования для учебных целей. В действовавшей редакции приложения 3 к Положению этот коэффициент был предусмотрен в размере 0,4, в новой редакции его размер составляет 0,8.

Претерпел изменение п.2 приложения 3 к Положению. В старой редакции этот пункт предусматривал повышающие коэффициенты 1,5-20 за площади, арендуемые индивидуальными предпринимателями и организациями для организации игорного бизнеса и оказания высокорентабельных услуг: риэлтерских, туристских и др. В новой редакции приложения 3 к Положению п.2 устанавливает лишь повышающий коэффициент 10,0 за площади, арендуемые для игорного бизнеса, без применения коэффициентов комфортности.

Такая редакция устраняет присутствовавшие ранее неопределенности в толковании применения данного пункта.

Рассматривая новую редакцию п.2 приложения 3 к Положению, следует обратить внимание на то обстоятельство, что в отношении помещений, арендуемых для игорного бизнеса, при расчете размеров арендной платы не применяются установленные коэффициенты комфортности.

Заметим также, что Указ № 533 предусматривает формулу расчета арендной платы для случаев, когда при определении арендной платы на основе установленных базовых ставок с учетом всех коэффициентов размер ее оказывается ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателем в соответствии с законодательством.

Ранее в таких случаях применялось разъяснение Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, содержащееся в протоколе заседаний Республиканской комиссии от 12.12.2002 № 12. С принятием Указа № 533 расчет арендной платы для указанных случаев приобрел законодательную основу.

Указ № 533 вносит целый ряд определенных редакционных изменений в Указ Президента РБ от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности».

Редакционные изменения вносятся и в Указ Президента РБ от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества», которым установлен порядок определения размеров арендной платы за сдаваемые в аренду производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в республиканской собственности. Однако эти изменения касаются только редакции норм, которые ссылаются на Указ Президента РБ от 30.09.2002 № 495 и Положение о порядке определения размеров арендной платы, утвержденное этим Указом, поскольку, как отмечалось выше, из названия этих документов исключены слова «находящихся в государственной собственности».

В то же время сам порядок определения размеров арендной платы за сдаваемые в аренду производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в республиканской собственности, никаких изменений не претерпел.

В заключение необходимо отметить, что Указ № 533 вступает в силу через 6 месяцев после его подписания, т.е. с 24 апреля 2008 г. За это время арендодателям общественных, административных и переоборудованных зданий, сооружений и помещений, подпадающих под его действие, необходимо привести договоры аренды в части взимания арендной платы в соответствие с данным Указом.



14.12.2007 г.



Юрий Малявко, консультант фонда государственного имущества
Министерства экономики Республики Беларусь



От редакции: С 5 марта 2008 г. Указ Президента РБ от 01.03.2004 № 125 «Об особом праве («золотой акции») государства на участие в управлении хозяйственными обществами» на основании Указа Президента РБ от 04.03.2008 № 144 утратил силу.

В Указ Президента РБ от 04.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» на основании Указа Президента РБ от 23.10.2007 № 533 внесены изменения.

В Указ Президента РБ от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» на основании Указа Президента РБ от 23.10.2007 № 533 внесены изменения и дополнения.

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены