Судебная практика: Сдача жилых помещений внаем (поднаем)



СДАЧА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ВНАЕМ (ПОДНАЕМ)

Фабула дела

Хозяйственным судом рассматривалось дело об административном правонарушении по части первой ст.12.7 «Незаконная предпринимательская деятельность» Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП), выразившемся в сдаче гражданкой А. квартиры внаем на сутки без государственной регистрации данной гражданки в качестве индивидуального предпринимателя.

Сдаваемая внаем квартира находилась в собственности гражданки А. В 1998 г. она подала в налоговую инспекцию заявление о постановке на налоговый учет и получила учетный номер налогоплательщика. Суду гражданка А. пояснила, что с момента присвоения учетного номера налогоплательщика она регулярно уплачивала все причитающиеся налоги с доходов, получаемых от сдачи квартиры внаем, а также регистрировала договоры найма жилого помещения в соответствующих органах.

Однако при сдаче квартиры в октябре 2007 г. гражданкой А. договор найма не был зарегистрирован в установленном порядке. Факт сдачи квартиры внаем с нарушением требований законодательства был подтвержден актом контрольной закупки.

Анализ законодательства

Статьей 642 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) установлено, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом РБ (далее - ЖК). В ст.85 и 101 ЖК предусмотрено, что наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда вправе сдавать по договору поднайма, а собственники жилых помещений в домах частного жилищного фонда - по договору найма жилые помещения гражданам и членам их семей в порядке, определенном законодательством Республики Беларусь.

Согласно законодательству Республики Беларусь сдача гражданами жилых помещений по договорам найма (поднайма) другим гражданам возможна без регистрации владельца жилого помещения в качестве индивидуального предпринимателя. Данное положение вытекает из норм Закона РБ от 21.12.1991 № 1327-XII «О подоходном налоге с физических лиц», а также Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах» (далее - Указ № 497).

В п.6 ст.18 названного Закона предусмотрено, что налоговые ставки в отношении доходов, полученных плательщиками, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, внаем (поднаем) жилых помещений в размере, не превышающем 500 базовых величин в налоговом периоде, определяемых на дату фактического получения дохода, устанавливаются в фиксированных суммах. При получении в налоговом периоде доходов в размере, превышающем 500 базовых величин, такие доходы включаются в совокупный годовой доход.

Подпунктом 1.4 п.1 Указа № 497 определено, что при получении в налоговом периоде доходов от сдачи физическим лицам внаем (поднаем) жилых помещений в размере более 500 базовых величин физические лица представляют декларацию в налоговый орган. В подп.1.6 п.1 Указа № 497 также предусмотрено, что физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче другим физическим лицам внаем (поднаем) жилых помещений не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре найма (поднайма) жилого помещения срока фактического предоставления таких помещений внаем (поднаем) зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе.

Постановлением Совета Министров РБ от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» утверждены формы договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан, а также договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, согласно которым договоры найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда должны быть зарегистрированы в местных исполнительных и распорядительных органах, а договоры поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда - в организациях, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда.

Размеры фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых физическими лицами, определяются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, в котором находятся жилое и (или) нежилое помещения, и места нахождения этих помещений в пределах населенного пункта.

Из анализа вышеприведенного законодательства следует, что требования о заключении договоров найма и их регистрации в установленных органах применяются также к сдаче жилых помещений даже на краткосрочный период (часы, сутки и т.п.). В то же время следует отметить, что краткосрочный характер проживания и частая смена жильцов при такой форме сдачи жилья внаем затрудняют исполнение установленных требований.

Возникают трудности и с определением подлежащего уплате подоходного налога. В соответствии со ст.42 Налогового кодекса РБ под налоговым периодом понимается календарный год или иной период времени, определяемый применительно к каждому конкретному налогу, сбору (пошлине), по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма этого налога, сбора (пошлины). Согласно решению Минского городского Совета депутатов от 25.09.2006 № 259 «Об установлении размера фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых от сдачи в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и нежилых помещений» налоговый период составляет один месяц.

Наиболее серьезной проблемой является отсутствие четких критериев для отнесения к предпринимательской деятельности предоставления физическими лицами жилых помещений другим гражданам для краткосрочного проживания. Например, и в гражданском, и в жилищном законодательстве отсутствуют определения понятий «предоставление мест в домах, квартирах, коттеджах для краткосрочного проживания (на часы, сутки и т.п.)», «систематическая сдача жилых помещений» и «систематическое получение прибыли».

На существование данного пробела указывал и Конституционный Суд РБ в своем решении от 06.04.2007 № П-210/2007 «О правовом регулировании систематической сдачи физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания», предложивший Совету Министров РБ принять меры по надлежащему регулированию порядка и условий сдачи гражданами жилых помещений другим гражданам для проживания (пребывания) на краткосрочный период (часы, сутки и т.п.) и при этом более четко и однозначно определить, при каких условиях граждане, сдающие жилые помещения другим гражданам для краткосрочного проживания (пребывания), должны руководствоваться жилищным законодательством либо законодательством о предпринимательской деятельности.

Как установлено частью второй п.1 ст.1 ГК, предпринимательской деятельностью является самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.

Согласно п.1 ст.22 ГК гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Нарушение данного требования влечет установленную законодательством ответственность.

Решение суда

Рассмотрев дело, суд пришел выводу о том, что гражданкой А. был нарушен порядок, установленный Указом № 497, предусматривающий возможность сдачи внаем жилья без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Невыполнение требования о регистрации договора влечет необходимость осуществления предпринимательской деятельности в установленном порядке. Именно поэтому сдача квартиры гражданкой А. с нарушением норм Указа № 497 была расценена судом как предпринимательская деятельность, осуществляемая без государственной регистрации. В связи с этим гражданка А. была признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью первой ст.12.7 КоАП.

Вместе с тем суд учел, что нарушение по своему содержанию и направленности не могло причинить значительного вреда охраняемым административным законом интересам, поскольку было совершено впервые, доход от осуществления незарегистрированной деятельности получен не был. Ущерб интересам государства не причинен: гражданка А. уплачивала подоходный налог в фиксированных суммах от полученного дохода, а доказательств нарушений, аналогичных ею совершенному, налоговым органом представлено не было. В связи с этим на основании ст.8.2 КоАП суд освободил гражданку А. от административной ответственности в силу малозначительности совершенного ею административного правонарушения.

Проблемы, требующие решения

Для исключения произвольного толкования норм законодательства представляется целесообразным четко определить критерии отнесения отдельных видов деятельности физических лиц к предпринимательской деятельности, в частности при предоставлении жилых помещений для краткосрочного проживания (на часы, сутки и т.п.), и соответственно определить, в каких случаях регистрация в качестве индивидуального предпринимателя будет являться обязательной.

Исходя из определения предпринимательской деятельности, установленной продолжительности налогового периода (один месяц), норм Указа № 497, можно сделать вывод о том, что деятельность по сдаче внаем жилых помещений следует рассматривать как предпринимательскую в случае, если она направлена на систематическое (два и более раза в течение налогового периода - месяца) получение прибыли, в частности, от оказания услуг.

Надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с систематической сдачей физическими лицами жилых помещений для краткосрочного проживания другим физическим лицам, будет способствовать более полной реализации прав граждан на использование принадлежащего им недвижимого имущества, а также предотвращению необоснованного привлечения граждан к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Неясность и неопределенность положений нормативных правовых актов, их противоречивость и двусмысленность могут привести как к нарушениям прав и законных интересов граждан, так и к злоупотреблению с их стороны своими правами.



23.06.2008 г.



Сергей Кулаковский, судья хозяйственного суда Гродненской области
Наталья Федюк, старший консультант отдела информационно-аналитической работы
хозяйственного суда Гродненской области



Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»



От редакции: С 1 января 2009 г. в Закон РБ от 21.12.1991 № 1327-XII «О подоходном налоге с физических лиц» на основании Закона РБ от 13.11.2008 № 449-З внесены изменения и дополнения.

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены