В помощь - Правовое регулирование аренды земельных участков для строительства в Российской Федерации



ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Общие положения об аренде

Договор аренды регулирует отношения по передаче имущества во временное пользование. Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2-6 главы 34 ГК РФ. Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу срок, в течение которого действует договор, может быть:

1) определенным;

2) неопределенным.

В первом случае в договоре указываются момент начала и момент окончания договора, которые могут быть определены конкретной датой или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Законодатель может устанавливать предел срока действия для отдельных видов договоров аренды. Так, в соответствии с п.7 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Пунктом 1 ст.432 ГК РФ установлено, что существенными признаются все условия договора, которые требуют согласования, так как при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным. Существенными закон признает следующие условия:

- о предмете договора;

- прямо названные в законе или иных правовых актах как существенные;

- необходимые для договоров данного вида;

- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора могут быть специфическими в каждом виде договора. Это зависит от объекта договора, предмета договорного обязательства, субъектного состава и др.

Например, ст.607 ГК РФ, указывая на то, что земельные участки могут быть объектами аренды, в п.3 содержит норму, согласно которой договор аренды должен содержать данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отсутствие этих данных в договоре об объекте, подлежащем передаче в аренду, влечет недействительность договора. Таким образом, именно в силу закона при государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходим их кадастровый план. Его наличие позволяет идентифицировать передаваемый в аренду объект, а значит, определить предмет договорного обязательства.

Заключение и регистрация договора аренды земельного участка

Предоставление земельных участков для капитального строительства - прерогатива органов местного самоуправления. Деятельность по предоставлению земли ведется на основании документов территориального планирования муниципальных образований, на территории которых предусматривается строительство. Предварительная градостроительная проработка осуществляется местными органами архитектуры и градостроительства на основе утвержденной градостроительной проектно-планировочной документации.

Правовое регулирование порядка предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются ЗК РФ, ГК РФ и Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Согласно п.1 ст.30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Статья 18 ГрК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства. Данная правовая норма наряду с другими гарантирует населению возможность получать достоверную и своевременную информацию о разработке проектов развития муниципального образования, участвовать в их принятии.

В выборе предполагаемого для строительства земельного участка обязательное участие должны принять собственники земли, землепользователи, землевладельцы и арендаторы, так как их интересы затрагиваются предстоящим строительством.

В аспекте рассматриваемого вопроса интересна судебная практика, которая выявляет сильные и слабые стороны законов, указывает на противоречия в них, помогает решать задачи правовой практики.



Пример

Администрацией города было выдано разрешение фирме на строительство культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее предоставленном в аренду земельном участке (который до этого служил зоной отдыха населения района). Высший Арбитражный Суд Российской Федерации при разрешении дела отверг довод суда первой инстанции о том, что обязанность информировать население возникает после завершения государственной экспертизы и согласования проекта, а не до предоставления участка под строительство конкретному лицу, как не соответствующий законодательным нормам. Суд признал недействительным постановление администрации города о разрешении закрытому акционерному обществу строительства культурно-развлекательного и торгового комплексов в связи с тем, что местная администрация не проинформировала население об изменении целевого назначения земельного участка, расположенного между двумя жилыми домами и являющегося местом отдыха, и предоставлении данного участка для строительства (примечание).



Основанием заключения договоров аренды земельных участков, выделяемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является: решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора.

Размер арендной платы - существенное условие договора

Использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли (если кадастровая стоимость земли не определена).

На сегодняшний день кроме арендаторов ежегодным земельным налогом облагаются все собственники земли, землевладельцы и землепользователи. За арендованные земли взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также для получения кредита под залог земли в банке устанавливается нормативная цена земли.

В соответствии с принципами правового регулирования, обозначенными в ст.1 ЗК РФ, целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Например, в г.Москве для определения размера платы за право на заключение договоров аренды земельных участков необходимы следующие данные:

- площадь земельного участка;

- площадь застройки;

- общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

- удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;

- выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;

- вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.

Изменение и расторжение договора аренды

При изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать следующие положения ГК РФ и ЗК РФ:

- изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;

- по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором;

- в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным;

- соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное;

- в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;

- использования земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;

- неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст.55 ЗК РФ;

- реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.

Важная гарантия прав арендаторов установлена в п.9 ст.22 ЗК РФ: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и ст.450 и 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Как разъясняет Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.



23.06.2008 г.



Елена Бутаева, аспирант кафедры государственно-правовых дисциплин
Дальневосточного юридического института
Тихоокеанского государственного университета



Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»



Примечание. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2005 № 2479/05.

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены