Судебная практика: Возврат ранее уплаченной суммы арендной платы



ВОЗВРАТ РАНЕЕ УПЛАЧЕННОЙ СУММЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Принятым в 2005 г. Указом Президента РБ от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее - Указ № 148) были установлены предельные размеры арендной платы, взимаемой с арендаторов торговых мест на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности. Так, подп.1.1 п.1 Указа № 148 установлено, что размер арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовой ставки арендной платы согласно приложению к данному Указу с применением коэффициентов от 0,6 до 1,0, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах.

Однако применение норм Указа № 148 на практике вызвало определенные трудности, связанные с тем, что в этом документе не было дано определение терминам «торговое место» и «торговый объект».

Принятым в развитие Указа № 148 постановлением Совета Министров РБ от 22.06.2005 № 677 «О торговом месте в торговом объекте и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 декабря 2003 г. № 1623» (далее - постановление № 677) было дано определение данным терминам в совокупности: согласно п.1 под торговым местом в торговом объекте понимается здание, сооружение (их части), территория для осуществления розничной торговли, если иное не установлено законодательством. Таким образом, данное в постановлении № 677 определение нельзя считать окончательным, поскольку его необходимо соотнести с иным законодательством.

Определения термина «торговое место» ни Закон РБ от 28.07.2003 № 231-З «О торговле» (далее - Закон о торговле), ни СТБ 1393-2003 «Торговля. Термины и определения», утвержденный постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров РБ от 28.04.2003 № 22 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 9 декабря 2003 г., далее - СТБ 1393-2003), не содержат. Поскольку легальное определение понятия «торговое место» отсутствует, под торговым местом следует понимать помещения и территорию для осуществления розничной торговли согласно постановлению № 677.

В ст.2 Закона о торговле и ст.3.2.2 СТБ 1393-2003 содержится определение торгового объекта как имущественного комплекса, а также иного имущества, используемого для осуществления торговли, принадлежащего на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления или на ином законном основании юридическим лицам и (или) индивидуальным предпринимателям.

Указ № 148 распространяется на аренду торговых мест только в торговых объектах частной формы собственности (подп.1.1 п.1). Исходя из этого можно сделать вывод, что для целей применения Указа № 148 торговый объект - это помещение или территория для розничной торговли, имущественный комплекс, иное имущество, используемые для осуществления торговли и принадлежащее на праве собственности субъектам хозяйствования.

Данное в законодательстве определение торгового объекта невозможно толковать ограничительно, понимая под ним только рынки, торговые центры и магазины (как здания, используемые для осуществления торговли). Именно такую позицию занимает Министерство торговли РБ, которое в письме от 30.12.2005 № 07-05/484 разъяснило, что в соответствии с постановлением № 677 сдаваемые в аренду для осуществления розничной торговли помещения, расположенные в производственных или административных зданиях, подпадают под определение торгового места в торговом объекте.

Однако с данной позицией согласились не все арендодатели. В результате по искам арендаторов судами было рассмотрено несколько споров, связанных с тем, что стороны по-разному определяли сферу применения норм Указа № 148. Приведем одно из таких дел, в котором основной спорный вопрос, отданный на рассмотрение суда, состоял в том, следует ли рассматривать в качестве торгового места в торговом объекте помещение в административном здании, предоставленное в аренду для организации розничной торговли.

Фабула дела

По договору аренды от 14.02.2005 № 30 ОДО «Д» (ответчик) передало ООО «Б» (истец) без права выкупа и сдачи в субаренду помещение площадью 64,61 кв.м, необходимое арендатору для организации работы магазина по продаже товаров длительного пользования, с установлением размера арендной платы 15 евро за 1 кв.м. Дополнительным соглашением от 30.11.2005 № 1 к договору стороны снизили стоимость арендной платы до 12 евро за 1 кв.м.

Согласно Указу № 148 размер арендной платы за торговое место в областном центре должен составлять 6,0 евро за 1 кв.м.

В связи с истечением срока действия договора № 30 по требованию арендодателя 22 февраля 2006 г. взамен вышеуказанного договора был заключен договор аренды № 31 этого помещения, в котором арендная плата была установлена в размере 15 евро за 1 кв.м.

Позиция арендатора. По мнению арендатора, Указ № 148 допускает применение арендодателем повышающих коэффициентов к арендной плате при наличии экономического обоснования по согласованию с председателями облисполкомов. Арендатор направил письмо, в котором просил ОДО «Д» представить согласованное экономическое обоснование применения повышающего коэффициента к арендной плате. Однако ОДО «Д» такого обоснования не представило. Арендатор в том же письме предлагал привести в соответствие с требованиями Указа № 148 договоры аренды с 1 июля 2005 г. № 30 и 31, поскольку согласно подп.1.6 п.1 Указа № 148 договоры аренды торговых мест, заключенные до вступления его в силу, срок действия которых истекает после 1 июля 2005 г., должны быть приведены в соответствие с требованиями данного Указа до этой даты.

Предложение об изменении договоров аренды ОДО «Д» отклонило.

Арендатор обратился в хозяйственный суд с иском с требованием признать договоры аренды № 30 и 31 недействительными в части установления размера арендной платы, а также взыскать с ОДО «Д» в пользу истца сумму неосновательного обогащения в размере 19 063 933 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 289 340 руб.

По мнению арендатора, сделка в части установления размеров арендных платежей не соответствует требованиям подп.1.1 п.1 Указа № 148. Как закреплено в ст.169 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с договорами № 30 и 31 за период с 1 июля 2005 г. по 30 июня 2006 г. ООО «Б» уплатило ОДО «Д» арендную плату в размере 34 825 263 руб. При пересчете арендной платы за данный период согласно требованиям Указа № 148 данная сумма составила 15 761 330 руб. Разница между этими суммами составила 19 063 933 руб.

Исходя из норм ст.971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, ОДО «Д» приобрело имущество - денежные средства истца - в размере 19 063 933 руб. путем применения повышающего коэффициента к базовой ставке арендной платы без установленных законодательством оснований.

Позиция арендодателя. По мнению ответчика, Указ № 148 в части установления фиксированного размера арендной платы был принят, чтобы урегулировать в основном арендные отношения арендаторов-предпринимателей, осуществляющих торговлю с лотков, в киосках (так называемых торговых местах) на рынках и в других торговых объектах. Однако Указ № 148 не распространяется на правоотношения, возникшие между сторонами, поскольку сданное в аренду истцу помещение не относится к торговому объекту, не принадлежит торговой организации и не предназначено для осуществления торговли. Основная часть здания не используется для осуществления розничной торговли: по договорам аренды часть помещений сдана для других целей.

Также арендодатель пояснил суду, что, поскольку Министерство торговли РБ не наделено правом разъяснять нормативные предписания постановления № 677, определение им торгового места в торговом объекте как помещений в административных зданиях, используемых для розничной торговли, данное в письме от 30.12.2005 № 07-05/484 (далее - письмо № 07-05/484), является только мнением.

Постановления судов

Рассматривая дело, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

ОДО «Д» сдало в аренду истцу помещение для организации магазина. Однако согласно техническому паспорту здание, в котором было сдано в аренду помещение, не относится к категории торговых. Ответчику указанное здание принадлежит на праве собственности не как торговой организации.

Из договоров аренды с другими арендаторами помещений в данном здании усматривается, что часть помещений сдана не для осуществления розничной торговли, а для других целей.

При таких обстоятельствах суд решил, что сдаваемое в аренду истцу помещение не находится в торговом объекте, несмотря на то что передано в аренду для организации магазина, а соответственно не подпадает под категорию «торговое место в торговом объекте». В связи с этим основания для применения Указа № 148 в части определения размера арендной платы отсутствуют.

Апелляционная инстанция решение хозяйственного суда первой инстанции оставила без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Отменяя решение хозяйственного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда РБ передала дело на новое рассмотрение в хозяйственный суд первой инстанции в ином составе суда. При этом в постановлении суду первой инстанции было указано на необходимость дать правовую оценку имуществу, сданному в аренду под магазин для осуществления розничной торговли по продаже товара, а также установить для целей применения Указа № 148, относится ли данное арендованное имущество согласно постановлению № 677, письму № 07-05/484 к торговому месту в торговом объекте.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции истец пояснял, что ОДО «Д» посредством заключения договоров аренды с арендаторами - торговыми организациями создало на нежилых помещениях, принадлежащих ему на праве собственности, торговые объекты, подпадающие под определение торгового места в торговом объекте.

Суд, рассмотрев материалы дела, осуществив осмотр здания, выслушав представителей сторон, удовлетворил исковые требования арендатора, ссылаясь на следующее. Ответчику здание принадлежит на праве собственности и сдается им в аренду. Согласно техническому паспорту данное здание относится к категории административных.

Из договоров аренды помещений в данном здании, осмотра здания судом, пояснений представителей сторон следует, что в период действия договоров аренды помещения в данном здании использовались следующим образом: ОДО «Д» - под офис, ОДО «У» - для организации работы по оказанию риэлтерских услуг, ЗАО «А» - для организации работы банковского учреждения, ООО «Б» - для организации магазина, УП «К» - для организации работы фотостудии, пункта проката и продажи фототоваров. Таким образом, ООО «Б» и УП «К» помещения были сданы в т.ч. для организации осуществления розничной торговли.

Осуществление мелкорозничной торговли производилось также и в установленных истцом объектах мелкорозничной торговли на отведенной территории, примыкающей к зданию ответчика на основании решения горисполкома от 13.06.2002.

Суд пришел к выводу, что сдаваемые в аренду для осуществления розничной торговли помещения, расположенные в административных зданиях, подпадают под определение торгового места в торговом объекте в значении, предусмотренном Указом № 148. В связи с этим имеются основания для применения данного Указа для определения размера арендной платы в спорном помещении. При таких обстоятельствах положения договора, предусматривающие размер арендной платы, превышающий установленный Указом, являются ничтожными. Суммы, превышающие установленный размер, подлежат возврату ответчиком истцу с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами.

По решению суда с ответчика было взыскано неосновательное обогащение в сумме 19 057 887 руб. и 2 289 340 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Арендодатель, не обращаясь в апелляционную инстанцию, подал кассационную жалобу, при этом пропустив сроки, установленные для обжалования. Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда РБ, рассматривая жалобу, посчитала пропуск срока неуважительной причиной и отказала в восстановлении пропущенного срока. Арендодатель направил жалобу в надзорную инстанцию. Однако в принесении протеста заместитель Председателя Высшего Хозяйственного Суда РБ арендодателю отказал.



23.06.2008 г.



Юрий Гайдук, кандидат юридических наук, начальник юридического отдела
совместного общества с ограниченной ответственностью «Белвест»

От редакции журнала: Проанализированные материалы дела интересны в первую очередь следующим: при вынесении решения суд основывался на том, что для целей применения Указа № 148 понятие «торговый объект» должно распространяться на любые здания, используемые для осуществления розничной торговли, в т.ч. и на относящиеся к категории административных, а понятие «торговое место в торговом объекте» - на любую часть таких зданий, предоставляемых в аренду для осуществления розничной торговли.

Кроме того, рассмотренное дело показывает, как отсутствие четкого определения основных терминов для целей применения конкретного нормативного правового акта приводит к спорам хозяйствующих субъектов.



Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены