Судебная практика: Защита прав потребителя при осуществлении долевого строительства



ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЯ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Организации, заключающие с физическими лицами договоры создания объекта долевого строительства, должны учитывать особенности защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве.

Пунктом 2 ст.2 Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее - Закон) (примечание) определено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента РБ.

Подпунктом 2.6 п.2 Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 31 января 2008 г.) определено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с настоящим Указом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей этому Указу.

Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.

На практике потребители нередко предъявляют необоснованные требования к застройщикам. Покажем это на примере одного из судебных дел, рассмотренных в декабре 2008 г. судебной коллегией по гражданским делам Минского областного суда.



Пример

В заявлении суду и в дополнениях к нему гражданин указал, что 30 января 2007 г. он заключил с ООО «Т» договор долевого строительства квартиры в составе возводимого многоэтажного жилого дома. Согласно договору ответчик в срок до 31 декабря 2007 г. обязался обеспечить строительство 3-комнатной квартиры общей площадью 72,67 кв.м, а истец - внести полную плату в сумме 140 158 630 руб. в соответствии с графиком, определенным договором.

Гражданин произвел необходимые платежи, однако ответчик нарушил сроки сдачи дома, который был сдан только 18 июня 2008 г. Кроме того, ответчиком не выполнены работы по отделке его квартиры в соответствии с условиями договора, в частности не сделана цементная стяжка полов, улучшенная штукатурка стен, некачественно выполнен ряд других работ, в результате чего образовался перепад между потолочными плитами; установленная газовая плита имеет повреждения крышки и боковой поверхности.

Ссылаясь на то, что ответчиком нарушены условия договора по своевременной сдаче дома в эксплуатацию, в соответствии с п.6.2 договора истец просил взыскать неустойку в размере 0,1 % от всей суммы внесенных им платежей за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы внесенных средств, что составляет 14 015 860 руб. Он также просил обязать ответчика выполнить предусмотренные договором работы по улучшенной штукатурке стен, устранить недостатки, указанные в акте от 29.07.2007, и в соответствии с Законом взыскать компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 руб. за нарушение условий договора и нежелание ответчика в добровольном порядке устранить недостатки.

Решением суда первой инстанции от 13.11.2008 постановлено: обязать ООО «Т» исполнить условия договора, заключенного между истцом и ответчиком, в части выполнения работ по улучшенной штукатурке стен, выравниванию потолка, цементной стяжке полов, устранению дефектов газовой плиты. В остальной части иска гражданину было отказано.

Не согласившись с данным решением, гражданин обратился с кассационной жалобой в Минский областной суд.

В кассационной жалобе он просил об изменении решения и удовлетворении его требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что судом неправильно применен материальный закон и сделан неверный вывод об отсутствии вины ответчика в несвоевременной сдаче дома в эксплуатацию.

Рассмотрев дело, проверив доводы кассационной жалобы, суд не нашел оснований для ее удовлетворения и отмены решения, исходя из следующего.

Как определено ст.290 Гражданского кодекса РБ от 07.12.1998 № 218-З (с изменениями и дополнениями по состоянию на 8 июля 2008 г.), обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п.3 Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» действие настоящего Указа не распространяется на объекты долевого строительства, в отношении которых разрешение на производство строительно-монтажных работ дано в установленным порядке до 1 июля 2006 г. Договоры на строительство таких объектов действуют в течение установленного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Указа.

Судом установлено, что между гражданином и ООО «Т» 30 января 2007 г. был заключен договор долевого строительства 3-комнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме. Согласно дополнительному соглашению от 02.05.2007 срок сдачи дома - IV квартал 2007 г. В соответствии с договором и приложением к нему истец обязан внести платежи за строящуюся квартиру на общую сумму 140 158 630 руб.

Как явствует из акта приемки дома в эксплуатацию, дом сдан 18 июля 2008 г.

Ссылаясь на нарушение срока сдачи дома, истец просил взыскать в его пользу неустойку в соответствии с п.6.2 договора.

Оспаривая обоснованность заявленных требований, представитель ответчика указал, что проектом предусматривалось строительство семиэтажного 111-квартирного жилого дома с источником теплоснабжения от существующей котельной. Однако в процессе строительства выяснилось, что подключение к существующим сетям невозможно, в связи с чем с разрешения районного исполнительного комитета произведена корректировка проекта (увеличение этажности и количества квартир, строительство газовой котельной), поэтому сроки сдачи дома были перенесены, о чем уведомлялись все застройщики.

Суд проверил доводы сторон и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку вины ответчика в несвоевременной сдаче дома не было.

Так, согласно п.6.3 договора, заключенного между сторонами, «стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего договора.

К таким обстоятельствам стороны, в частности, относят акты или действия государственных органов власти и управления, в результате которых исполнение обязательств стало невозможным либо значительно замедлилось…»

В соответствии с решением местного сельского исполкома от 26.04.2005 № 109 ООО «Т» предоставлен земельный участок площадью 0,85 га для строительства семиэтажного 3-секционного жилого дома. Проектно-сметной документацией и техническими условиями предусматривалось водоснабжение строящегося дома от существующих водопроводных сетей.

В процессе выполнения строительно-монтажных работ выяснилось, что подключение к существующим сетям технически невозможно и необходимо осуществить теплоснабжение дома от собственной котельной. В связи с этим ответчик вынужден был получить новые технические условия, разрешение на корректировку проектно-сметной документации, разрешение на строительство газовой котельной и подключение строящегося дома к сетям газоснабжения.

Решением районного исполнительного комитета от 10.07.2006 выдано разрешение на корректировку проектно-сметной документации, а решением от 27.12.2007 ответчику были предоставлены земельные участки для строительства скважины, подъездной автодороги и инженерных сетей. Решением данного районного исполнительного комитета от 29.05.2008 внесены изменения (дополнения) в решение от 27.12.2007, поскольку в нем не было сказано о разрешении на строительство скважины.

Проанализировав все обстоятельства, суд обоснованно указал, что окончательное разрешение на строительство скважины было выдано районным исполнительным комитетом 29 мая 2008 г.

С учетом изложенного суд сделал правильный вывод, что несвоевременный ввод в эксплуатацию дома явился следствием актов и действий органов власти и управления, поэтому в силу п.6.3 договора ответчик освобождается от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств, в связи с чем суд обоснованно отказал гражданину в удовлетворении требований о взыскании неустойки.

Правильным является решение суда и в части отказа гражданину во взыскании неустойки за несвоевременное выполнение этих работ и устранение недостатков и во взыскании компенсации морального вреда, поскольку разрешение на строительство объекта долевого строительства получено до 1 июля 2006 г., в связи с чем на правоотношения истца с ответчиком действие Закона не распространяется.

Таким образом, коллегия по гражданским делам Минского областного суда оставила без изменения решение суда первой инстанции от 13.11.2008, а кассационную жалобу истца без удовлетворения.



В заключение следует отметить, что включение правоотношений, возникающих между гражданами и строительными организациями, в сферу законодательства о защите прав потребителей, значительно повысило ответственность этих организаций перед гражданами.



21.01.2009 г.



Светлана Далинчук, судья Минского областного суда



Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»

Примечание. В материале приводятся ссылки на статьи Закона и иное законодательство в редакциях на момент рассмотрения споров.



От редакции: В Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» на основании Указа Президента РБ от 31.01.2008 № 55 внесены изменения и дополнения.

 
 

Copyright (c) 2009-2016 SystemaBY.com. Все права защищены